泓利财富 华润、中海再战深圳湾 澐玺二次开盘共收239亿
观点网 行业进入调整期，豪宅却走出了别样行情。
2025年底开始，北上广深多个豪宅项目扎堆入市，一时间百花争艳。深圳更是迎来深圳湾澐玺、深圳GCC联泰超总湾、中信城开信悦湾以及后海招商玺四大豪宅“大混战”。
仅仅一个月内，深圳湾澐玺首开销售金额130亿元，刷新2025年全国单盘首开销售纪录；联泰超总湾首批开盘实现销售额53亿元；中信城开信悦湾开盘两小时销售超100亿元，2026年1-2月累计完成认购转签约金额100.3亿元；后海招商玺首批40套房源首开两分钟即售罄，成为2025年度深圳首个开盘即日光的超级豪宅。
豪宅行情在年底爆发，集中供应催发一波冲高的成交量，尽管深圳的“顶豪盛宴”在春节过后告一段落，但多个项目加推消息传来，今年似乎仍是豪宅大年。
这一次，率先吹响战争号角的还是去年单盘销冠--深圳湾澐玺。
二开涨价
2024年12月，中海和华润185.12亿拿下深圳后海总部基地南山粤海街道T107-0107宗地，溢价率46.32%，楼面价约为70387.83元/平方米，成为2024年内全国最贵“地王”。
地块总用地面积约3.85万平方米，总建筑面积约26.3万平方米，总共分为南区、北区两个地块开发，采用1+4布局，包括1栋公寓高及4栋住宅。
华润与中海联合开发，华润置地作为主操盘手，深圳湾澐玺经历将近一年打磨之后才入市亮相，首推住宅均位于北区。
地块不受深圳“70/90”政策约束，大平层产品市场需求得以释放，在限价政策放松之下，项目开盘销售金额便达约130亿元，为去年底深圳豪宅热度先来了一场“开门红”。
到今年3月22日，深圳湾澐玺南区162套住宅结束选房。同日，华润及中海发布销售海报，表示项目自2025年11月以来两开两捷，入市四个月，全盘累计销售金额突破239亿元。
据了解，项目本次推出南区2栋2单元162套住宅，户型涵盖216-426平方米大平层，备案均价17.65万元/平方米，备案单价区间为15.03万-25.93万元/平方米，最小户型门槛提升至3250万元/套。
或许是首开成绩达到预期，尽管自去年底开始深圳豪宅市场竞争对手只多不少，深圳湾澐玺二次开盘选择了“涨价”。
2025年11月30日，深圳湾澐玺北区首次开盘，共推348套209-1180平方米大平层，备案单价14万-35万元/平方米，总价3000万元起，最高总价接近3.8亿元。
对比北区首开价格，深圳湾澐玺南区备案均价高出3000元+/平方米，另有市场消息指出，项目推出的216平方米户型及408平方米的“亿元级”单位均已售罄。
尽管项目具体去化率并未公布，但有市场分析表示深圳湾澐玺北区货值约180亿元，目前已接近清盘，累计销售约170亿元。
根据观点新媒体查询，截至今年1月，深圳湾澐玺北区348套住宅网签套数为313套，待售住宅35套，且剩余住宅均已录入合同或已备案。
截至目前，深圳湾澐玺南区开盘网签数据尚未出炉，业内人士预计销售约70亿元，去化率在七成左右。
值得注意的是，华润置地与中海2024年拿地时总地价为185.12亿元，截至目前深圳湾澐玺累计销售额已达239亿元，仅住宅部分便已经覆盖地价，并产生将近54亿元利润空间。
据了解，深圳湾澐玺南区还有一栋住宅尚未推售，留存货值与本次南区首推相近。
加推大战
不论首开还是涨价加推，深圳湾澐玺“好卖”最终还是源于对核心地段的稀缺性追求，以及对豪宅产品“顶级资产闪光”的市场期望。
从地理位置来看，深圳湾澐玺位于深圳湾传统豪宅区域，也是区域内近年来稀缺的宅地资源，周边聚集中国华润大厦、中建科工大厦等企业总部，以及深圳湾人才公园、深圳湾文化广场、深圳湾体育中心等城市配套，地处深圳核心商务区中心地段。
叠加深圳湾澐玺北区开盘时的热度，南区首推房源只有北区的一半，同时砍掉了门槛更高的500平方米以上超大户型，入户价格大概率也是只高不低。
除此之外，近年来楼市热度分化逐渐明显，豪宅被视为保值能力相对更强的优质资产，谨慎情绪比刚需、改善市场更加微弱。
去年年底，深圳豪宅推售数量回升带起了市场行情，深圳湾澐玺挑在今年3月二次开盘，或许也是想趁热打铁，赶在项目及市场热度消散前，将南区住宅固定在更好的价格位置。
再次打响深圳顶豪市场新盘加推第一枪，深圳湾澐玺对面不仅有中信城开信悦湾、联泰超总湾两位老对手，还有陆续入市的其他新盘。
观点新媒体了解到，中信城开信悦湾预计将于今年二季度加推约200余套房源，涵盖211-218平方米户型及510平方米楼王单位。根据市场消息，项目大户型均价或至30万元/平方米，顶层复式单价可达40万元/平方米，套均总价预计超过8500万元。
去年年底深圳“四大豪宅”中唯一由民企操盘的联泰超总湾同样“定档”二季度，预计加推建面300-1000平方米大平层，市场吹风价在18.9万元/平方米左右，预计最高单价或达34万元/平方米，顶层1032平方米一户总价或超3.5亿元。
新盘方面，由华润置地、招商蛇口合作开发的观潮项目将于3月底正式开盘，首推182套房源，主力户型涵盖168-260平方米四房大平层，看房需验资600万元。
据了解，该项目位于宝安中心区新安街道金科路与海天路交汇处，所在地块于2025年8月由华润与招商联合体以86.4亿元竞得，综合楼面单价约5.95万元/平方米，溢价率34.81%。
项目总占地面积约4.25万㎡，规划住宅面积约12.5万平方米，容积率约3.41，建筑限高80米，规划建设11栋20至23层小高层住宅，总户数约610户。
另外，招商蛇口2025年7月以8.42万元/平方米楼面价拿下的前海桂湾地块更名为“招商海晏府”，预计于3月入市，推出151套建面约139-194平方米的4+1房纯大户型，市场吹风价约13-14万/平方米，总价区间约为1800万-2600万。
再远一些的三季度，还有中海深湾玖序二期即将推盘，紧邻一期项目，推出建面约150-200平方米大户型产品，当前吹风价约16万/平方米。
深圳豪宅或将再次迎来一场豪宅大平层产品混战，深圳湾澐玺二次开盘涨价入市，不论后续市场走向如何，至少已经先吃上了第一波螃蟹。
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